Zasiedzenie nieruchomości może dotyczyć każdego z nas. To dlatego warto dowiedzieć się, kiedy tak naprawdę ma miejsce oraz jak możemy dociekać swoich praw. Jest to sposób nabycia prawa, który ma związek z upływem czasu. Następuje po spełnieniu ustawowych przesłanek, dlatego nie jest konieczne orzeczenie sądu. Niemniej jednak, przepisy wymagają, aby złożyć wniosek do sądu.
Czym jest zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie należy do instytucji dawności, czyli, jak zostało wspomniane na wstępie, jest sposobem nabycia własności na skutek upływu czasu. W wyniku zasiedzenia, nieuprawniony posiadacz nabywa prawo przez to, że rzeczywiście je wykonuje w ciągu oznaczonego czasu w przepisach.
W wyniku zasiedzenia eliminowana jest długotrwała rozbieżność pomiędzy faktycznym wykonywaniem właścicielskich uprawnień a stanem własności. Ma to na celu porządkowanie stosunków społecznych pod względem prawnym.
Można się domyślić, że w wyniku zasiedzenia, szkodę ponosi dotychczasowy właściciel. Dzieje się tak dlatego, że zaniedbywał on swoje właścicielskie uprawnienia i pozwalał na to, by ktoś inny posiadał jego prawo nieruchomości.
Co możemy nabyć przez zasiedzenie?
W trybie zasiedzenia nabywa się prawo własności. Przedmiotem zasiedzenia mogą być rzeczy – zarówno ruchome, jak i nieruchome – a także służebności gruntowe. Jak głosi art. 292 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabywana w wyniku zasiedzenia jedynie w przypadku, gdy polega na korzystaniu z widocznego i trwałego urządzenia.
Jeśli chodzi o nabycie własności nieruchomości w wyniku zasiedzenia, dopuszcza się nabycie prawa użytkowania wieczystego, lecz podkreśla się, że może je nabyć osoba, która jest posiadaczem nieruchomości w ramach użytkowania wieczystego, które zostało ustanowione na rzecz oznaczonej osoby w odpowiednim trybie.
Nabycie nieruchomości w wyniku zasiedzenia
W przypadku nabycia przez zasiedzenie nieruchomości budynkowych, istnieje kilka zastrzeżeń. Jest ono możliwe wyłącznie razem z zasiedzeniem prawa użytkowania wieczystego gruntu, gdyż zgodnie z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego, odrębna własność budynku przysługująca wieczystemu użytkownikowi jest prawem mającym związek z użytkowaniem wieczystym.
Należy także podkreślić, że zgodnie z art. 272 Kodeksu cywilnego oraz 279 Kodeksu cywilnego, nie można nabyć w wyniku zasiedzenia własności nieruchomości budynkowych, jeżeli odrębna własność budynku przysługuje rolniczej spółdzielni produkcyjnej.
Wszystko ze względu na to, że odrębna własność budynków przysługuje wyłącznie oznaczonej i ograniczonej kategorii przedmiotów. Co więcej, jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu, czyli prawem niezbywalnym.
Zasiedzenie pozwala na nabycie odrębnej własności lokalu, która została ustanowiona wcześniej. Poprzez nabycie nieruchomości lokalowej, nabywa się także udział we współwłasności bądź współużytkowaniu wieczystym gruntu. W drodze zasiedzenia nie można nabyć części lokalu, gdyż przedmiotem odrębnej własności musi być w całości samodzielny lokal.
Zasiedzenie dotyczy także nieruchomości państwowej, lecz nie może być to nieruchomość w postaci drogi publicznej.
Przesłanki do zasiedzenia nieruchomości
By można było podjąć odpowiednie kroki, muszą wystąpić określone przesłanki:
- posiadanie samoistne,
- ciągłość posiadania,
- upływ określonego czasu.
Wszystkie powyższe przesłanki muszą zostać spełnione jednocześnie, aby można było mówić o zasiedzeniu. Warto przybliżyć znaczenie tych terminów, aby jednoznacznie można było stwierdzić, czy mamy do czynienia z zasiedzeniem, czy też nie.
Posiadanie samoistne nieruchomości
Posiadacz, który nie jest właścicielem rzeczy, jest posiadaczem samoistnym. Jak głosi art. 336 Kodeksu cywilnego, posiadaczem takim jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Musi ono odpowiadać treści prawa własności.
Zasiedzenie nie jest możliwe w przypadku posiadania zależnego. Oznacza to, że nie będzie mieć miejsca jeśli ktoś posiada rzecz jak użytkownik, dzierżawca, najemca itp. Ustawodawca wprowadza jednak domniemanie, iż ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym wg. art. 339 Kodeksu cywilnego.
Ciągłość posiadania – posiadanie nieprzerwane
Drugą przesłanką jest ciągłość posiadania, czyli posiadanie nieprzerwane. Według art. 340 zd 1 Kodeksu cywilnego, mamy do czynienia z domniemaniem ciągłości posiadania. W przypadku, gdy toczy się postępowanie sądowe, konieczne jest udowodnienie nabycia posiadania w określonym odległym czasie oraz jego obecne trwanie.
W art. 340 zd 2 Kodeksu cywilnego czytamy także, że niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.
Upływ określonego czasu
Upływ określonego czasu oznacza, że jeśli osoba posiada nieruchomość, a nie jest jej właścicielem, to nabywa jej własność w przypadku, gdy posiada ją nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny w dobrej wierze. Po upływie 30 lat nabywa jej własność, choćby uzyskał nawet posiadanie w złej wierze.
Co istotne, przyjmowanie jest rygorystyczne pojmowanie dobrej wiary. W dobrej wierze będzie posiadacz, który jest w błędnym oraz usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, iż ma prawo własności określonej nieruchomości. W dobrej wierze nie będzie osoba, która nabywa własność nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego. Osoba taka zdaje sobie sprawę z faktu, iż nie nabyła prawa własności. Musimy jednak pamiętać o domniemaniu dobrej wiary (art. 7 Kodeksu cywilnego).
Posiadaczem w złej wierze jest osoba, która ma świadomość, że nie jest właścicielem nieruchomości bądź nie dołożyła należytej staranności, by dowiedzieć się, kto naprawdę nim jest. W takim przypadku nie mamy do czynienia z dobrą wiarą. Mówiąc najprościej, w złej wierze jest posiadacz, który wie lub przy dołożeniu należytych starań powinien wiedzieć, iż nie jest właścicielem nieruchomości.
Przesłanki zasiedzenia rzeczy ruchomych
Jeśli chodzi o zasiedzenie rzeczy ruchomych, przesłanki będą takie same, jak przy nieruchomościach. Różnicę można dostrzec jednak w trzeciej przesłance.
Jak głosi art. 174 § 2 Kodeksu cywilnego, posiadacz rzeczy ruchomej, który nie jest jej właścicielem, nabywa własność, o ile posiada rzecz nieprzerwanie od 3 lat jako posiadacz samoistny. Chyba, że nie posiada jej w dobrej wierze.
Skutki upływu terminu zasiedzenia
Sprawy dot. zasiedzenia nieruchomości są ściśle uregulowane. Z chwilą upływu terminu, nabywa się własność posiadanej rzeczy z mocy prawa.
Warto jednak wiedzieć, że bieg sprawy rozpoczyna się od dnia objęcia rzeczy w posiadanie przez posiadacza samoistnego, który nie jest jej właścicielem.
Stan posiadania samoistnego, który trwa nieprzerwanie, będzie prowadził do nabycia własności nieruchomości na skutek zasiedzenia z chwilą upływu terminu końcowego. Mówiąc prościej, z upływem dnia, który swoją datą odpowiada początkowej dacie rozpoczęcia obiegu zasiedzenia. Ten przepis dotyczący zasiedzenia nieruchomości reguluje art. 112 Kodeksu cywilnego.
Nim jednak upłynie wskazany w ustawie termin zasiedzenia nieruchomości, mogą wystąpić rozmaite zdarzenia, które mogą zakłócić lub zniweczyć bieg zasiedzenia. W tego rodzaju przypadkach stosuje się przepisy art. 121 Kodeksu cywilnego i 123 Kodeksu cywilnego w zw. z art 175 Kodeksu cywilnego.
Skutki zasiedzenia
Jeśli chodzi o skutki zasiedzenia nieruchomości, następuje nabycie własności rzeczy przez posiadacza samoistnego. Jest ono połączone z utratą prawa własności przez dotychczasowego właściciela nieruchomości. Następuje ono z mocy prawa.
Wraz z nabyciem własności rzeczy, nie wygasają dotychczasowe jej obciążenia. Ważne, by pamiętać, że w przypadku zasiedzenia nieruchomości, kluczowa będzie tutaj hipoteka.
Aby stwierdzić zasiedzenie, konieczne jest przeprowadzenie postępowania nieprocesowego o stwierdzenie zasiedzenia. Mówi o tym art. 609-610 Kodeksu postępowania cywilnego. W toku postępowania sąd bada, czy zostały spełnione wszystkie konieczne przesłanki. Jeśli tak, wydaje się postanowienie stwierdzające nabycie własności.
Posiadając nieruchomość, musimy pamiętać o pilnowaniu swoich praw. Wiele sporów ma związek z niedopilnowaniem formalności. Powyższe wskazówki powinny być przestrogą dla osób mających nieruchomość na własność, aby uniknęły przykrych w skutkach konsekwencji.
